Peter Schiff beszédének a negyedik részét a “read more” link alatt találod meg

De azt nem kérdezték meg maguktól hogy egy ennyire túlértékelt beruházásnak, ami még veszteséges is, miért emelkedne az értéke? Hiszen össze kéne esnie. Azok akik ingatlant vásároltak, és még most is vásárolnak, ugyanazokat a hibákat követték el mint a tőzsdén. A befektetési döntésüket nem a termék alapvető értékére alapozták hanem arra az elméletre hogy az árak emelkedni fognak. Arra hogy mindig lesz egy még hülyébb valaki aki még többet hajlandó fizetni érte. Egy biztos befektetésnek vélték. “Csak vegyük meg, nem számít mit fizetünk érte, nem számít menyi pénzt kapunk vissza a bérleti díjból, mert az értek mindig nőni fog”.

Nos, az emberek most már kezdik belátni, hogy ez nem megy tovább.

De hogyan is lettek az ingatlan árak ilyen magasak? Hogyan jutottak el idáig? A mesterségesen alacsonyan tartott kamatlábak miatt. De ezek a kamatszintek kezdenek emelkedni. Még mindig alacsonyak, de nem annyira amennyire voltak. És ezek az alacsony kamatszintek nélkül a kölcsönök törlesztése lehetetlenné váltnak. Egy másik oka a jelenlegi helyzetnek az hogy teljesen eltörölték a hitelezési feltételeket. Ez most már kezd megváltozni mert a feltételeket kezdik szigorítani, és a mainál sokkal szigorúbbak is lesznek. A harmadik ok a vásárlók spekulatív hozzáállása volt.

Az egyik oka annak hogy a szegények miért vettek ingatlant az volt hogy kibővítsék a jövedelmüket. Tegyük fel hogy egy átlag személy havi 5000 dollárt keres havonta és ebből 4000 dollárt kell a kölcsön törlesztésére fordítani. Semelyik józan személy nem adna ennek az embernek kölcsönt ha a fizetése 80 százalékát a kölcsön fedezésére költi. De álljunk meg egy percre – ha azt feltételezem hogy a háznak az értéke 20 százalékkal fog növekedni, akkor az igazi keresletem nem 50 000 dollár hanem a 100 000 dollár amit ingatlan tulajdonosként keresek. És ilyenkor azt hiszik az emberek hogy ez az igazi jövedelmük. És akkor felvesznek egy ilyen “igazolás nélküli” hitelt [angolul: no doc loan – azaz egyszerűen felvehető kölcsön magas letéttel és kamattal] amit ti találtatok ki – egy ilyen “hazug hitelt”, és ezen 150 000 dollárt vall be mint éves jövedelem. Természetesen kicsivel magasabb kamatot fizetnek mert nem akarták igazolni a anyagi hátterüket. Természetesen, bárki aki képes igazolni a jövedelmét és az értékeit az inkább igazolja ezeket. Ha valójában megvan a jövedelmed, miért ne igazolnád a hitel felvevésekor? Mert hazudtak, mert nem érdekelte őket.

A könyvemben írtam erről az ellentmondásról hogy ámbár az ingatlanok ára magas, a még növekedő árak megfizethetővé tették a még drágább ingatlanokat. Mert ha valaki azt hiszi hogy évente 100 000 dollárt fog keresni csak azért mer ház tulajdonos, akkor az ellensúlyozza a tényleges költségeit mint például a kölcsön törlesztését, a különböző adókat, a ház karbantartását. De ha gyakorlatiasan pillantunk a ház árára akkor a ház valódi értéke nyilvánvalóvá válik a vevő részére és hülye lenne ennyit fizetni érte. És, ami ennél még fontosabb, a kölcsönzök sem fognak több kölcsönt adni.

A hitelezők is vétkesek voltak ebben az egészben. Hagyomány szerint az ingatlanra vonatkozó kölcsönöknek 30 éves futamidejük volt. A bank így érdekelt volt abban hogy a kölcsönt visszafizessék. És hogyan biztosították azt a bankok hogy a kölcsönöket visszafizessék? Azáltal hogy megfontolták hogy kiknek kölcsönöznek ki pénzt. A kölcsönzőknek 20 százalékot kellet előre lerakniuk. Miért kellet előre pénzt lerakniuk? Hogy a bank tudja hogy nem fognak meglépni az első probléma megjelenésekor. És az hogy valakinek sikerült a lerakandó pénzt összegyűjtenie arra utalt hogy a személy képes spórolni és kezelni a házzal járó költségeket. És hogyha nem tudták tovább törleszteni a kölcsönt akkor a banknak volt egy párnája, ugyebár, amire vissza tudott esni.

Ezenkívül az ingatlanügynököket a bankok alkalmazták, és a bankoknak az volt az érdekük hogy az ügynökök pontosan értékeljék az ingatlanokat. Tudniuk kellet hogy menyit ért az ingatlan mert harminc éven keresztül a könyvelésükbe szerepelt. Ha esetleg a tulajdonos nem tudott fizetni akkor tudniuk kellet menyiért tudták eladni a házat. Tehát sok vizsgálat és megbízhatóság volt a rendszerbe. És a bankok azt is kiköthették hogy senkinek nem adnak kölcsönt aki a jövedelmének több mint 30 százalékát használja a kölcsön fedezésére. És természetesen elvárták a kölcsönzőtől hogy teljes mértékben dokumentálja (bizonyítsa be) hogy menyit keres. Nem fogadták el csak a szavát.

És most hogy működnek a hitelezések? Nagy részben egy morális kockázatokra épülnek amiket az állam és a Fannie Mae és Freddy Mac intézetek hoztak létre az államilag garantált ingatlan kölcsönökkel. És a probléma abból adódik hogy senki sem tartja meg a kölcsönt hanem mindenki továbbárulja őket. Újracsomagolják a kölcsönöket és eladják cégeknek akik szintén újracsomagolják őket. És aztán tovább árulják őket Goldman Sachs-nek és Morgan Stanley-nek akik fedezik a kölcsönöket és továbbadják Fannie Mae és Freddy Mac-nek.

Tehát az a helyzet hogy a bankoknak az az érdekük hogy minél többet kölcsönözzenek ki. Nem érdekli őket hogy bármikor is vissza lesz e fizetve a kölcsön mert addigra már nem az övéké lesz a kölcsön. És amikor egy ügynököt bérelnek hogy értékeljen fel egy házat akkor az az érdekük hogy minél magasabbra értékelje az ingatlant. Tehát az ügynököknek is érdekük az ingatlanok értékét felfújni. A vevőket pedig nem érdekli az egész. Ők abban a hitben élnek hogy az árak emelkedni fognak.

Amikor Kaliforniában laktam olyan nagy volt a kereslet az ingatlanokért hogy a vevők “síró leveleket” küldtek hogy nekik menyire szükségük volt egy házra és hogy minden héten templomba jártak meg ilyenek. Mindent csak hogy meg tudják venni a házat. Azt hitte mindenki hogyha egy háza van akkor minden problémája megoldódik Még dolgozni se kell.

Korábban amikor valaki házat vásárolt akkor egy harminc év huzamidejű hitelt vett fel. Ekkor még azért vettek házakat az emberek mert harminc év után nem kellet többet fizetni a házért. Nem volt több hitel, és jóformán nyugdíjba tudott menni a személy. Ezenkívül, még azon is nyertek hogy a bérleti díjat saját maguknak fizettet azért hogy harminc év után ne keljen többet fizetniük. Manapság az emberek nem veszik meg a házukat hanem kölcsönzik a banktól. Vannak akik nem is törlesztik a kölcsönünket és azok akik negatív törlesztésű kölcsönt vettek fel azok minden évbe még jobban eladósodnak. Ilyenkor abban reménykednek hogy az ingatlannak az értéknövekedése majd kihúzza őket a kelepcéből. Nem abból építették a vagyonukat hogy visszafizették a kölcsönt hanem abból a reményből hogy a ház értéke varázslatosan növekedni fog. Ez rövid ideig működhet de hosszú távon nem.

Had beszéljek kicsit a másodlagos (kockázatos ingatlanhitel) [angolul: subprime] piacról és hogy mi fog történni vele. A másodlagos piac úgy működik hogy 65 százalékát a legkockázatosabb kölcsönöknek újracsomagolja a Wall Street, és kiváló hitelként értékeli. Úgy értékelik mint a legbiztonságosabb álmilag garantált kölcsönöket. De hogy tudják ezt megcsinálni? Úgy hogy Wall Street különböző részleteket alakít az álmilag fedezett ingatlan kölcsönökből. Ezeknek körülbelül egy milliárd dollár az értékűk. A felső 65 százalékot úgy szigeteli veszteségtől hogy a fő jellegekből származó veszteségeket a legkockázatosabb részletekre fogja hárítani. A legkockázatosabb részlet a piac tíz százalékát teszi ki és ezek kapják először a veszteségeket. Ez a részletet teljesen fel kel számolni mielőtt a többi részlet egy fillért is veszítene. Ezek a részletek jelen pillanatban “B” mínusz értékűek [a fokozat megfelel a Magyar általános iskolákban használt 4-es osztályzatnak] és majdnem nyolc százalékos kamattal futnak. Pedig az “F” kategóriába tartoznának [azaz egyes – megbukott osztályzatot érdemelnek] és biztos fel lesznek számolva még ennél magasabb részletekkel együtt.

Nos, az fog bekövetkezni hogy ezeknek a kötvényeknek el fog kezdeni süllyedni az áruk. Ahogy ezeknek a kockázatos kötvényeknek süllyed az áruk a hozamuk hirtelen emelkedni fog. És amikor ez megtörténik akkor Wall Street nem lesz képes tovább fedezni ezeket a hiteleket. [Túl drágák lesznek és az egész másodlagos piac a feje tetejére fog állni.]